Mietpreisbremse, Modernisierungsumlage, Sonderabschreibung: Neue Regeln für Vermieter

Seit Anfang 2019 gelten schärfere Regelungen bei den Informationspflichten zur Mietpreisbremse. Wer eine Wohnung neu vermietet, die von der Mietpreisbremse betroffen ist, hat nun gegenüber dem Mieter umfassendere Auskunftspflichten als zuvor. Wenn die Miete das durch die Mietpreisbremse definierte Limit überschreitet, muss der Vermieter dem neuen Mieter unaufgefordert darlegen, aus welchen Gründen er eine Ausnahmeregelung in Anspruch nimmt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn die Wohnung neu errichtet oder vor der Neuvermietung grundlegend saniert wurde.

Weniger Spielraum haben Vermieter bei der Umlage von Modernisierungsaufwendungen auf die Miete. In den ersten fünf Jahren dürfen pro Jahr nur noch 8 Prozent statt bisher 11 Prozent der Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden. Und: Im Zeitraum von sechs Jahren nach Durchführung der Arbeiten darf die Miete um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, darf sie um maximal 2 Euro angehoben werden.

Doch es soll auch Entlastung für Vermieter geben, zumindest für diejenigen, die preisgünstigen neuen Wohnraum schaffen. Ein Gesetzesentwurf sieht vor, dass wer eine neue Wohnung errichtet oder kauft, deren Baukosten nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen, vier Jahre lang mit einer Sonderabschreibung seine Steuerlast senken kann. Zusätzlich zur regulären Abschreibung (AfA) können dann jährlich 5 Prozent der Baukosten als zusätzliche Abschreibung geltend gemacht werden. Die Sonder-AfA soll es für Wohnungen geben, deren Bauantrag bis Ende 2021 gestellt wird und die mindestens zehn Jahre lang vermietet werden. Darüber hinaus gilt jedoch ein Limit von 2.000 Euro pro Quadratmeter. Wer also eine Wohnung mit 100 Quadratmetern kauft, deren Baukosten 280.000 Euro betragen, kann davon 200.000 Euro als Basis für die Sonderabschreibung ansetzen. Anders als erwartet hat der Bundesrat jedoch bislang nicht zugestimmt, sondern den Entwurf vor Weihnachten von der Tagesordnung genommen. Die nächste Sitzung der Länderkammer steht am 15. Februar 2019 an. Frühestens dann kann das Gesetz – mit oder ohne Änderungen – verabschiedet werden.

Grundsteuerreform: Der Countdown läuft

Die Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts ist eindeutig: Das in ihren Augen verfassungswidrige Grundsteuersystem muss bis Ende 2019 reformiert werden, ansonsten darf der Staat keine Grundsteuer mehr erheben. Weitaus unklarer ist, auf welcher Basis die Grundsteuer künftig erhoben werden soll. Während einige Länder ein rein flächenbasiertes System bevorzugen, will Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) die Steuer anhand einer vereinfachten Immobilienbewertung – vor allem anhand der erzielbaren Miete – ermitteln.

Inzwischen haben die Finanzminister der Länder und das Bundesfinanzministerium eine Arbeitsgruppe eingesetzt, die einen Kompromissvorschlag erarbeiten soll. Erste Ergebnisse sollten im Februar vorliegen – und möglicherweise lässt sich dann auch schon erkennen, welche Eigentümergruppen profitieren und für wen die Steuerlast steigen könnte. Wann eine neue Grundsteuer letztlich in Kraft tritt, ist indes noch nicht absehbar, weil eventuell umfassende Neubewertungen nötig werden.

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Im vergangenen Jahr fanden die PROHYP-IMPULSE erstmals statt. Nun stehen die PROHYP-IMPULSE 2019 an. Was ist anders im Vergleich zum Vorjahr?

André Lichner: 2018 haben wir in den sechs Städten mit Prohyp-Standort beziehungsweise in unmittelbarer Nähe jeweils ein Event für Prohyp-Partner veranstaltet. Dieses Konzept haben wir nun weiterentwickelt: Wir bieten Prohyp-Partnern noch mehr Veranstaltungen – und zwar über das Jahr verteilt. In verschiedenen Formaten können diese Neuigkeiten rund um die Baufinanzierungsberatung und über Prohyp aus erster Hand erfahren sowie Prohyp-Mitarbeiter und andere Prohyp-Partner persönlich kennenzulernen und unmittelbar voneinander lernen.

Welche Formate wurden entwickelt und was sind Kriterien für die Teilnahme?

André Lichner: Wir haben sowohl Workshops für Prohyp-Partner sämtlicher Stufen entwickelt als auch größere und teils überregionale Events für Partner der gleichen Stufe, also für Classic-, Premium-, PremiumPlus- und Professional-Partner. Die Teilnehmerzahl ist jeweils begrenzt. Denn wir möchten viel Zeit und Raum dafür vorhalten, dass die Teilnehmer Kontakte knüpfen und für sie relevante Baufinanzierungsthemen vertiefen können. Basis für die Teilnahme ist die gemeinsame Zusammenarbeit im Jahr 2018. Darüber hinaus halten wir selbstverständlich sämtliche Prohyp-Partner über relevante Aspekte der PROHYP-IMPULSE auf dem Laufenden, so dass alle Prohyp-Partner profitieren.

Wie spiegelt sich das Prohyp-Konzept in den PROHYP-IMPULSEN 2019 wider?

André Lichner: Grundgedanke unseres Prohyp-Partnermodells ist, jeden Prohyp-Partner so zu unterstützen, wie er es benötigt und möchte. Zugleich haben wir den Anspruch, jeden zu befähigen, immer besser zu werden und ihn ins Wachstum zu bringen. In dem Zusammenhang setzen wir mit unserem Modell verschiedene Anreize für Partner, mehr Geschäft über uns abzuwickeln und die nächste Partnerstufe zu erreichen. Das Konzept spiegelt sich auch bei den diesjährigen PROHYP-IMPULSEN wider: Hochwertige Inhalte und eine ansprechende Atmosphäre zeichnen sämtliche Veranstaltungen aus, steigern sich aber zugleich von Stufe zu Stufe.

Wie ist der genaue Fahrplan der PROHYP-IMPULSE 2019 und welche Prohyp-Projekte stehen unabhängig davon zukünftig im Vordergrund?

André Lichner: Los geht es in Kürze mit den mehrstündigen Workshops mit Schwerpunkt auf ein Fachthema in den einzelnen „Prohyp-Städten“. Im März und April stehen dann die Events für Classic-Partner an, danach von Mai bis Juli zum einen die nächsten Workshops sowie zum anderen die Events für Premium- und PremiumPlus-Partner. Im September folgt die Veranstaltung für Professional-Partner.

Die abschließenden Workshops für 2019 haben wir für November terminiert. Unabhängig von den PROHYP-IMPULSEN 2019 erzielt jeder Prohyp-Partner aus einer Zusammenarbeit mit uns einen großen Nutzen: So werden wir 2019 zum Beispiel weiter intensiv an digitalen Themen arbeiten, die unsere Partner darin unterstützen werden, ihre Kunden noch besser zu beraten. In dem Zuge wird auch die neue Prohyp-Academy mit ihren Schulungsangeboten an den Start gehen. Darüber hinaus werden wir einen starken Fokus auf die Qualität der Betreuung setzten. 2019 wird, davon bin ich überzeugt, für unsere Partner ein inspirierendes und sicherlich auch gewinnbringendes Jahr.