Deutschland bleibt EU-Kellerkind bei Eigentumsquote

Trotz guter Konjunktur, niedriger Arbeitslosigkeit und steigenden Löhnen hat sich die Wohneigentumsquote in Deutschland in den Jahren vor der Corona-Krise nicht erhöht. Im Gegenteil: Die beiden letzten großen Auswertungen des Statistischen Bundesamtes zeigen, dass im Jahr 2018 nur noch 42 Prozent der deutschen Haushalte im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebten – fünf Jahre zuvor waren es noch 43 Prozent. Damit hat Deutschland seine Position als Kellerkind der EU gefestigt: Im Nachbarland Frankreich beträgt laut Statistik der privaten Bausparkassen die Wohneigentumsquote für 2018 immerhin 58 Prozent, in den Niederlanden 60 Prozent und in Italien sogar 77 Prozent.

Wie die Zahlen erhoben werden, mag variieren. Fakt aber ist: In Deutschland fehlen vor allem jüngere Eigentümer. Zwar lassen sich viele junge Menschen sowieso erst einmal Zeit, um Eigenkapital anzusparen und in Ruhe den dauerhaften Lebensmittelpunkt zu wählen. Doch letztlich entscheiden sich immer weniger 30- bis 39-Jährige für das Eigenheim – im untersuchten Zeitraum der aktuellen Studie fiel die Eigentümerquote in dieser Altersgruppe im Westen um vier Prozentpunkte auf 30 Prozent und im Osten sogar um acht Prozentpunkte auf 25 Prozent.

Mit den Preisen steigen auch die Nebenkosten

Ob Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Maklercourtage: In absoluten Zahlen betrachtet steigen mit den Immobilienpreisen auch die Nebenkosten beim Kauf, da diese als Prozentsatz vom Kaufpreis in Rechnung gestellt werden. Das kommt Maklern und Notaren zugute, denn für sie erhöht sich bei gleichbleibendem Arbeits- und Kostenaufwand der Ertrag pro verkaufter Immobilie.

Noch stärker haben die Bundesländer als Begünstigte der Grunderwerbsteuer profitiert, da viele in den vergangenen Jahren den Steuersatz auf bis zu 6,5 Prozent erhöht haben. In der Folge ist nach Angaben des Bundesfinanzministeriums das Steueraufkommen aus der Grunderwerbsteuer von 2013 bis 2019 um 88 Prozent auf knapp 16 Milliarden Euro gewachsen. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum hat sich das gesamte Steueraufkommen in Deutschland lediglich um 25 Prozent erhöht.

Hohe Nebenkosten als Finanzierungshemmnis

Weil die Nebenkosten in der Regel komplett aus Eigenmitteln finanziert werden sollen, erweist sich die Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und damit ebenfalls steigenden Nebenkosten als Hemmschuh bei der Finanzierung. Ausgehend vom Durchschnittssatz mit 12,4 Prozent Nebenkosten zeigt die nachfolgende Beispielrechnung die Auswirkung auf das Eigenkapital, das nach Abzug der Kosten für die Finanzierung verbleibt.

Wenn der Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro beträgt, muss der Käufer 31.000 Euro für die Nebenkosten entrichten. Verfügt er über Eigenmittel von beispielsweise insgesamt 65.000 Euro, bleibt für die Finanzierung nach Abzug der Nebenkosten ein Eigenkapital von 34.000 Euro. Die Eigenkapitalquote beträgt somit 13,6 Prozent. Steigt der Preis hingegen auf 300.000 Euro, erhöhen sich auch die Nebenkosten auf 37.200 Euro, und es bleiben nur noch 27.800 Euro als Eigenkapital übrig – die Quote schmilzt auf 9,3 Prozent zusammen.

Für Immobilienkäufer bedeutet das nicht nur einen überproportionalen Anstieg der Darlehenssumme, sondern oft auch noch einen Aufschlag bei den Zinsen, wenn beim Beleihungsauslauf die Marken von 80 oder 90 Prozent überschritten werden.

Weniger Nebenkosten machen Finanzierung erschwinglicher

Das zieht die Frage nach sich, wie gerechtfertigt die Koppelung der Nebenkosten an die Kaufpreisentwicklung ist. Einen ersten Schritt hat der Gesetzgeber mit dem neu geregelten Bestellerprinzip gemacht, das seit Ende 2020 im Regelfall den Provisionsanteil für den Käufer auf die Hälfte der Gesamtprovision begrenzt. Da nun auch Verkäufer einen Anreiz haben, preisgünstige Makler zu wählen, rechnen Experten wie Michael Voigtländer vom Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) mit sinkenden Maklercourtagen. Welche konkreten Auswirkungen die Neuregelung in der Praxis hat, bleibt indes noch abzuwarten.

Fest steht, dass allein die Entlastung bei den Maklerkosten nicht ausreicht, um den Immobilienerwerb erschwinglicher und somit attraktiver zu machen. Schon seit Längerem fordern Experten eine Entlastung für Eigenheimerwerber bei der Grundsteuer, etwa in Form eines Sockelfreibetrags oder der Steuerfreiheit für den Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie.

Auch bei den Notar- und Grundbuchgebühren, die zusammen immerhin rund 2,0 Prozent des Kaufpreises ausmachen, sollte die Frage erlaubt sein, ob die Koppelung an den Kaufpreis in Stein gemeißelt sein muss. Dass Notare auch mit günstigeren Festpreisen gut leben können, zeigt ein Blick in die Niederlande, wo die Notargebühren frei verhandelbar sind und meist weit unter dem deutschen Niveau liegen.

Würde es gelingen, die Nebenkosten beim Kauf deutlich zu reduzieren, dann würde gerade für die jüngere Käuferschicht mit ihrem oft begrenzten Eigenkapital der Erwerb leichter realisierbar. Um beim obigen Beispiel zu bleiben: Wenn sich bei 300.000 Euro Kaufpreis die Nebenkostenquote von 12,4 Prozent auf 7,5 Prozent reduziert, bleiben von 65.000 Euro Eigenkapital für die Finanzierung 42.500 Euro statt 27.800 Euro übrig. Für Kaufwillige wäre dies ein echter Fortschritt.

Gruppen als Chance für den mehrwertigen Kontakt

XINGs große Stärke sind dabei die Gruppen. Sie sind das Herzstück des Austausches, um dort ähnlich klassischer Forenstrukturen Themen zu diskutieren. Das kann vor allem für Baufinanzierungsvermittler bzw. Prohyp-Partner interessant sein, um dort mit ihrer Expertise zu überzeugen und so Kontakte mit Menschen aus der Branche oder mit Interesse am gleichen Thema zu knüpfen. Doch was ist zu beachten?

• Grundsätzlich: Das Profil sollte gut gepflegt sein. Es ist das Aushängeschild. Vom Profilbild bis zu den wichtigsten Feldern sollten alle relevanten Daten eingetragen und aktuell sein.
• Wer sich in Diskussionen einbringt, orientiert sich bitte am Thema. Auf einer Party würde man sich schließlich auch erst einmal einer Gruppe im Gespräch annähern und zuhören, um zu prüfen, ob man etwas Sinnvolles beitragen kann, statt zusammenhangslos vom letzten Wasserski-Turniersieg zu erzählen.
• Es ist ein mehrwertiges Geben und Nehmen. Wer als Teil der Diskussionen etwas Vernünftiges, Interessantes und/oder auch Relevantes zu sagen hat, gewinnt. Man bringt sich mit wertigem Inhalt ins Gespräch und wird auch als Kontakt interessant.
• Erst kennenlernen, dann verkaufen. Die Art und Weise der ersten Annäherung entscheidet zum großen Teil, ob man ins Gespräch kommt oder abgeblockt wird. Erfolgt der Kontakt über die Nachrichtenfunktion, dann sollte es sich nicht nach Massen-E-Mail anfühlen. Es sollte einen konkreten Bezugspunkt geben, der als Türöffner dient, statt mit „Ich habe genau das, was Sie brauchen“ oder „Ihr Profil sieht interessant aus“ in die Tür zu fallen.
• Es empfiehlt sich Kontakte sauber zu verwalten. Jeder neue wie auch bestehende Kontakt kann mit sogenannten Tags im Sinne eines Vermerks versehen werden. Sie dienen auch als Gedankenstütze, um mit einem selbst gesetzten Hinweis wie „Interesse an Baufinanzierung“ oder „hat das Du angeboten“ das eigene Netzwerk besser zu verwalten und eine folgende Ansprache persönlicher und zutreffender zu gestalten. Zu gegebener Zeit auf einen Kontakt aus dem Netzwerk zurückzukommen, statt sofort nach Annahme der Anfrage in den Verkaufsmodus überzugehen, kann wahre Wunder bewirken. Und übrigens: Es gibt keinen Grund, jedwede Kontaktanfrage anzunehmen oder zu stellen. Wir wollen die richtigen Kontakte hinzuzufügen, nicht alle.

In der nächsten Ausgabe widmen wir uns für den direkten Vergleich dann LinkedIn und wie dort neben dem richtigen Auftritt die passende Rolle gefunden werden kann.

Einzelseminare und eHyp-Anwenderschulungen: Kompakt und bedarfsgerecht

Die Prohyp Academy ist außerdem so konzipiert, dass die Berater genau das Angebot finden, das ihrem Lernziel und Zeitbudget entspricht. Die meisten Online-Trainings dauern zwischen 60 und 120 Minuten. Sie können einzeln gebucht oder je nach Bedarf miteinander kombiniert werden.

• Die kostenlosen eHyp-Anwenderschulungen machen die Nutzer fit für die effiziente Bedienung der eHyp-Plattform. Abgerundet werden die Basis-Trainings durch spezielle Themen wie Ratenkredit oder Anschlussfinanzierung.
• Mit den Baufi-Einzelseminaren können Vermittler ihr Wissen gezielt erweitern. Die Seminare befassen sich mit praxisnahen Themen wie Bonitätsprüfung, Objektbewertung, Gesprächsführung in der Beratung oder staatlichen Förderungen.
• Neu im Angebot sind die Seminare für Ihren Unternehmenserfolg, bei denen die Prohyp Academy mit erfolgreichen Business-Trainern und Coaches kooperiert. Hier erhalten Teilnehmer wertvolle Anregungen, wie sie ihr Geschäft erfolgreicher gestalten und ihre Persönlichkeit weiterentwickeln können.

Lernerfolg mit Zertifikat

Die Zertifikatsreihe „Certified by Prohyp“ bündelt wiederum ein umfassendes Wissenspaket für die Optimierung der Fach- und Beratungskompetenz. In sechs Online-Trainings mit einer Dauer von jeweils 60 bis 120 Minuten werden erfahrene Berater zu Baufinanzierungs-Profis geschult. Digitale Lerneinheiten helfen dabei, das Gelernte zu vertiefen. Am Ende des Kurses bekommen Teilnehmer nicht nur ein Prohyp-Zertifikat, sondern auch ein geldwertes Upgrade, sofern sie Prohyp-Partner sind: Ist das der Fall, können sie die Prohyp-Rechnerpakete ein Jahr lang kostenlos nutzen und werden für sechs Monate in den Premium-Status hochgestuft.

Speziell für Prohyp-Partner oder deren Mitarbeiter, die noch einen 34i-Sachkundenachweis benötigen, bietet die Prohyp Academy einen umfassenden Vorbereitungskurs für die IHK-Prüfungen an. Teilnehmer haben die Wahl zwischen dem flexiblen Selbststudium oder 18 halbtägigen Online-Trainings, hinzu kommt unter Umständen – sofern Corona das zulässt – ein Präsenzschulungstag.