Wie bremst die Mietpreisbremse?

Zukünftig darf dort, wo die Mietpreisbremse gilt, die rechtlich zulässige Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – mit zwei Ausnahmen: Neu gebaute und umfassend modernisierte Wohnungen dürfen bei Erstvermietung nach wie vor teurer sein. Und: Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bezieht sich nur auf neu geschlossene, nicht auf laufende Mietverträge. Für bestehende Verträge gilt lediglich eine sogenannte Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten dürfen. Was unter einer ortsüblichen Miete zu verstehen und wie diese zu ermitteln ist, soll ebenfalls in naher Zukunft gesetzlich geregelt werden. Das Justizministerium hat ein entsprechendes Gesetzespaket bereits angekündigt.

Solide Haushaltsrechnung und hohe Tilgung

Um einen ehrlichen Kassensturz inklusive Kalkulation auch größerer und unregelmäßiger Ausgaben wie Autoreparaturen, Instandhaltungskosten oder Urlaub kommen Kunden deshalb nicht herum. Eine Darlehensrate in Höhe der bisherigen Kaltmiete sollte im Regelfall mindestens drin sein. Eine monatliche Kaltmiete von beispielsweise 875 Euro würde im beschriebenen Beispielfall einen monatlichen Tilgungssatz von vier Prozent ermöglichen und die Rückzahlungsdauer auf fast 22 Jahre verkürzen. Angst vor einer hohen Tilgung haben Kunden weniger, wenn sie wissen, dass sie mit unentgeltlichen Tilgungssatzwechseln flexibel auf eventuelle Widrigkeiten des Lebens reagieren können. Beruhigend ist für den Kunden außerdem, dass nach zehn Jahren ohnehin für jeden Immobiliendarlehensvertrag – unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist – ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besteht. Zudem können bei einzelnen Bankpartnern im Vorhinein vertraglich fest vereinbarte Sondertilgungen auch eine Vergünstigung der Konditionen bewirken und Bauherren so bares Geld sparen.

Zinssicherung für morgen und übermorgen zum günstigen Preis

Neben einer hohen Tilgung ist es in den meisten Fällen außerdem ratsam, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren, denn auch die Kostendifferenz zwischen kürzeren und längeren Zinsbindungen schmilzt derzeit immer mehr zusammen: Die sich verringernde Zinsdifferenz zwischen 10- und 20-jährigen Sollzinsbindungen in unserem Diagramm macht deutlich, dass der Preis der Sicherheit derzeit relativ günstig – die Ersparnis für das eingegangene Risiko somit eher gering ist. Fast alle großen, überregionalen Finanzierungspartner bieten heute 20-jährige Zinsbindungen an, einige auch 30-jährige. Vereinzelt werden sogar Produkte erprobt, die Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit bieten und das – zinstiefgeschuldet – zu immer noch akzeptablen Konditionen. Hohe Planungssicherheit bieten weiterhin Volltilger-Darlehen, die mit Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind und bei denen sich die Frage der zukünftigen Zinssicherung insofern gar nicht stellt. Weiteres Plus: Banken belohnen die langfristige Berechenbarkeit dieser Darlehen mit teilweise erheblichen Zinsabschlägen. Eine Alternative zur langen Zinsbindung ist auch die Absicherung der Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag. Ob dies für einen Kunden sinnvoll ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Wer heute bereits eine Baufinanzierung hat, steht morgen vor der Frage, zu welchen Konditionen er seine Immobilie bestmöglich anschlussfinanzieren sollte: Bis zu 66 Monate im Voraus können sich Kunden mit einem Forward-Darlehen bereits jetzt die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dabei sind auch die Forward-Konditionen historisch vorteilhaft: Bis zu 12 aufschlagsfreie Forward-Monate gewähren Banken ihren Kreditnehmern und die Aufschläge für jeden weiteren Monat sind mit 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten bei den meisten Banken ebenfalls sehr günstig.