Liebe Prohyp-Partner,

trotz Zinstief: Viele Häuslebauer und Wohnungskäufer sind dieser Tage verunsichert. Steigende Immobilienpreise und ein knappes Angebot treiben sie um. Es hat den Anschein: Ist das Geld da, fehlt das geeignete Objekt – oder umgekehrt.

Doch ist Bauen und Kaufen in Deutschland wirklich unerschwinglich und schwer umsetzbar geworden? Dieser Frage gehen wir in unserem ersten Artikel nach - und legen dar, unter welchen Gegebenheiten der Wohntraum von vielen Interessenten doch realisiert werden kann. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist Ihre passgenaue Finanzierungsberatung.

Bei dieser unterstützen wir Sie auf vielfältige Weise, unter anderem dadurch, dass wir unsere Systemplattform sukzessive ausbauen. Fortan können Sie direkt aus eHyp elektronische Visitenkarten versenden. Wie das geht, erklären wir Ihnen in der eHyp-Rubrik, etwa durch ein kurzes Video. In unserem Service-Stück widmen wir uns dem Immobilienerwerb als Kapitalanlage – und erläutern, warum lange Zeit unumstößlich geltende Prinzipien heute nicht mehr zutreffen.

Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihr

Dirk Günther
Geschäftsführer Prohyp GmbH

Steigende Immobilienpreise verlangen nach individuellen Finanzierungslösungen Steigende Immobilienpreise verlangen nach
individuellen Finanzierungslösungen

Annahme Nr. 1: „Früher war Kaufen viel billiger!“

Der Hintergrund: Ob das Kaufen nun günstiger oder teurer geworden ist, hängt stark von der (regionalen) Perspektive ab. So konstatierte laut „Euro am Sonntag“ der Immobilienverband IVD im Juni 2016: „Noch nie war Wohneigentum so erschwinglich“, und verwies auf bisher noch nie erreichte 140,42 Zähler im IVD-Erschwinglichkeitsindex, der Kaufpreis und Haushaltseinkommen ins Verhältnis setzt. Dieser Wert lenkt aber davon ab, dass die Republik zweigeteilt ist. In strukturschwachen Regionen gehen die Preise zurück, in den boomenden Metropolregionen dagegen sind sie explodiert. Ähnlich gravierende Preisunterschiede gibt es auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern, egal ob sie neu errichtet oder aus dem Bestand gekauft werden. Hinzu kommt, dass Immobilienerwerber in einigen Regionen Deutschlands zwar deutlich mehr Geld an die Verkäufer als früher zahlen – sie sparen aber durch den Niedrigzins während der Laufzeit des Hauskredits einen Teil dieser Summe wieder ein. Nach Daten der Interhyp AG gibt es allerdings große Unterschiede zwischen den teuersten und den günstigsten Regionen. Bei gleicher Belastung lasse sich in ersteren nur eine um ein Viertel kleinere Wohnung finanzieren, in letzteren eine mit 100 statt 80 Quadratmetern.

Mögliche Ansätze bei der Baufinanzierungsberatung: Möchten Ihre Kunden eine Immobilie in einer Boomregion erwerben? Dann sollten sie sich von dem knappen Wohnraumangebot nicht schrecken lassen und trotzdem mögliche Objekte sorgfältig prüfen. Länger zu suchen, kann sich bezahlt machen. Eine Alternative können unter Umständen Immobilien in Stadtrandbezirken sein mit in der Regel guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur sowie Nähe zur Natur.

Annahme Nr. 2: „In den Metropolen ist der Immobilienerwerb unbezahlbar!“

Der Hintergrund: Die Immobilienpreise sind vielerorts gestiegen, die Hypothekenzinsen gefallen. Was bedeutet das für Kaufinteressenten? Die Stiftung Warentest hat jüngst für zahlreiche Städte und Landkreise die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser und Eigentumswohnungen sowie Neuvertragsmieten differenziert nach Lage ausgewertet. Fazit der Warentester: Trotz der teils stark gestiegenen Preise lohnt sich der Immobilienkauf nach wie vor in vielen Städten und Regionen, weil die günstigen Finanzierungskosten in der derzeitigen Niedrigzinsphase zusätzliche Aufwendungen beim Kauf wettmachten. Trotzdem sei umsichtiges Handeln wichtig. So sei Vorsicht geboten in begehrten Vierteln vieler Großstädte. Dort rechne sich ein Kauf unter Umständen nicht, weil die Angebote sehr teuer seien. Schauten sich Kaufinteressenten dort wiederum nicht nur in den Spitzenlagen um, könnten sie wiederum profitieren. So könne in Städten wie Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt am Main viel Geld eingespart werden, wenn eine gute statt eine sehr gute Lage gewählt werde. Allein in Hamburg zahle man 30 bis 50 Prozent weniger, wenn die Lage gut statt sehr gut ist. Gute Kaufgelegenheiten für Kapitalanleger sehen die Immobilienexperten des Finanzdienstleisters Swisslife zum Beispiel in aufstrebenden Mittelzentren wie Neuss, Darmstadt oder Bonn, wo die Mietrenditen noch bei rund fünf Prozent liegen könnten.

Mögliche Beratungsansätze: Wenn es denn eine „A-Stadt“ sein muss, tut es dann vielleicht eine „B-Lage“? Kapitalanleger sollten außerdem nicht zu sehr auf steigende (und letztlich schwer zu prognostizierende) Immobilienpreise setzen. Für Kapitalanleger ist weniger ein möglicher Wiederverkaufspreis die entscheidende Bezugsgröße, als vielmehr die aktuelle Mietrendiete vor Ort.

Annahme Nr. 3: „Wir haben in Deutschland längst eine Immobilienblase!“

Der Hintergrund: Wie bereits aufgeführt, sind die Immobilienpreise vor allem in den vergangenen Jahren in begehrten Städten und Lagen teils stark gestiegen. Nach Meinung vieler Marktbeobachter ist dieser Trend jedoch Teil einer allgemeinen Entwicklung. So erklärt etwa Tobias Just, Immobilienökonom der IREBS Hochschule Regensburg, im Wirtschaftsmagazin Capital (Ausgabe 08/2016): „Es gibt fraglos einen starken Zuzug in die Städte, dabei fällt aber auch oft unter den Tisch, dass die in Städte wandernden Menschen ein sehr hohes Einkommenspotenzial haben.“ Vereinzelt gibt es zweifelsohne Überhitzungen – jedoch eben zumeist nur in den großen Ballungsräumen und nicht flächendeckend. Spekulative Blasen zeichnen sich zudem durch tendenziell riskante Finanzierungsgewohnheiten und einen kurzfristigen Anlagehorizont aus. Nach Daten der Interhyp AG favorisieren deutsche Immobilienkäufer jedoch nach wie vor eine sehr konservative und solide Finanzierung. So ist der Beleihungsauslauf in den vergangenen fünf Jahren nur geringfügig gestiegen, obwohl das Kaufen teurer wurde. Dagegen hat die Tilgungshöhe stark zugenommen. Auch lässt sich keine Kaufwut erkennen: Trotz der seit Jahren gesunkenen Zinsen bleibt die durchschnittliche Monatsrate im 1. Halbjahr 2016 mit rund 922 Euro stabil. Das Gleiche lässt sich beim Einsatz von Eigenkapital (26,3 Prozent) und der Länge der Zinsbindung (12,8 Jahre) erkennen.

Mögliche Beratungsansätze: Wie sieht die Lebensplanung ihrer Kunden aus? Wie ihre langfristige Einkommenssituation? Können sich Ihre Kunden auch eventuell höhere Baukreditzinsen nach Ende der Sollzinsbindung leisten? Klären Sie außerdem ab, ob die Höhe der Tilgungen und des Eigenkapitals angemessen sind.

Von unterwegs unkompliziert auf Kundenkontakte zugreifen

Mit dem neuen eHyp-Feature können Sie im Tagesgeschäft wertvolle Zeit sparen: Seit Anfang August ist es möglich, dass Sie aus eHyp elektronische Visitenkarten versenden. So können Sie bei Bedarf schnell und einfach auf die Kontaktdaten Ihrer Kunden vom Handy, Laptop oder Tablet zugreifen und wichtige Finanzierungsfragen von unterwegs klären.

Der elektronische Visitenkartenversand ist in eHyp aus jedem Antragsreiter (im Slide-in-Menü) abrufbar. Beim Klick auf den Button „Kontaktdaten senden“ erscheint ein Fenster mit den eingepflegten Kontaktdaten der Antragsteller. Wenn Sie bei zwei Antragstellern beide Visitenkarten erhalten möchten, müssen Sie den Haken auch bei der zweiten Person setzen. Wenn keine Kontaktdaten im Antrag eingepflegt sind, bleiben die entsprechenden Felder einfach leer. Beim fehlendem Namen wird dann anstelle des Namens automatisch der Text „Hauptantragsteller / Mitantragsteller Antrag [Antrags-Nr.]“ eingefügt. Die elektronische Visitenkarte wird anschließend an Ihre in eHyp hinterlegte E-Mail-Adresse gesendet.

Auswahl der Kontaktdaten für die elektronische Visitenkarte Auswahl der Kontaktdaten für die elektronische Visitenkarte Senden der Kontaktdaten per Mausklick Senden der Kontaktdaten per Mausklick

Noch ein Tipp: Wenn Sie Ihre Kontakte primär in Outlook verwalten und Probleme bei der Anzeige von deutschen Sonderzeichen feststellen, können Sie in eHyp durch einen Klick auch eine für Outlook optimierte Version versenden lassen. Der Hintergrund dafür ist, dass sich die Dateiformate für Outlook und mobile Betriebssysteme technisch unterscheiden.

Haben Sie noch Fragen zu dem neuen eHyp-Feature? Dann hilft Ihnen gern Ihr Prohyp-Finanzierungsberater weiter.

Schnellschüsse vermeiden

Dass die Immobilie als Kapitalanlage für die Absicherung im Alter im Trend liegt, bestätigt etwa der aktuelle AXA-Deutschland-Report zu Ruhestandsplanung und -management. Demnach gibt es einen regelrechten „Run“ auf Immobilien etwa zur Vermietung als Altersvorsorge. So wolle jeder sechste Erwerbstätige in eine Immobilie zur Vermietung investieren. Nichtsdestotrotz gilt es, Schnellschüsse zu vermeiden. Die Zinsexperten von Prohyp betonen: „Auch wenn die niedrigen Zinsen einen Immobilienerwerb ausgesprochen reizvoll erscheinen lassen, sollten Kapitalanleger ganz genau hinsehen und insbesondere bei der Finanzierungsplanung ganz konservativ rangehen.“ Genau hier kommt auch Ihr Mehrwert als unabhängiger Finanzdienstleister zum Tragen, den wir von Prohyp bei der Baufinanzierungsberatung umfassend unterstützen.

Zielsetzung, Eigenkapital und Tilgung spielen wichtige Rolle

Auch wenn mit einer Kapitalanlageimmobilie meist keine Lebensentscheidung wie beim eigenen Haus verbunden ist, gilt es, die individuelle Situation und Zielsetzung des Kunden genau zu analysieren und zu definieren. “Nur weil er sich noch schnell die niedrigen Zinsen sichern und Steuern sparen möchte, sollte sich kein Kunde ins Abenteuer Kapitalanlageimmobilie stürzen“, erklärt Dirk Günther, Geschäftsführer der Prohyp GmbH. Ist diese Grundlagenarbeit getan, geht es an die Entwicklung eines individuellen Finanzierungskonzepts. Und dabei gelten einige für Kapitalanleger lange Zeit als unumstößlich geltende Prinzipien heute nicht mehr.

In Zeiten deutlich höherer Zinsen war es auch aus steuerlichen Gründen üblich, kein Eigenkapital für eine vermietete Immobilie einzusetzen – ja bisweilen sogar die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren. Dieser Weg gilt heute immer seltener als erfolgversprechend: Immer mehr Banken sehen auch bei der Kapitalanlage gerne einen gewissen Stock an Eigenmitteln – ein Trend, der durch die Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie noch verstärkt wurde und angesichts der Nullzinsen für Guthaben auch ökonomisch sinnvoll ist. Daraus allerdings gleich eine Faustformel für den richtigen Eigenkapitalanteil abzuleiten, wäre nach Ansicht der Prohyp-Finanzierungsberater falsch. Ob eher 10 oder 50 Prozent sinnvoll sind, hängt vom Einzelfall ab und ist Teil einer unabhängigen Finanzierungsberatung, wie Sie sie mit der Unterstützung von Prohyp leisten.

Aber auch die Tilgungslogik hat sich geändert: Ein Darlehen ohne Tilgung, das zum Beispiel nach 15 Jahren durch eine verpfändete Kapital-LV abgelöst werden soll, gehört einer aussterbenden Spezies an. Immer mehr Banken verlangen auch von Kapitalanlegern eine annuitätische Tilgung von zwei Prozent. Hinzu kommt, dass die klassische Kapital-LV heute nicht mehr die nötige Mindestverzinsung bringt, um sie als Tilgungsinstrument einzusetzen.

Professionelle Unterstützung für Ihre Kunden - und Sie als Finanzdienstleister

Auch und gerade bei Kapitalanlagefinanzierung gilt also: Individualität ist Trumpf. Dazu trägt unsere leistungsstarke Systemplattform bei, die den Zugriff auf die Finanzierungslösungen von mehr als 400 Darlehensgebern bietet, sowie die umfassende Beratung und Unterstützung durch die Prohyp-Finanzierungsprofis.

Viel Erfolg für Ihr Geschäft!

Bis zur nächsten Ausgabe von proview kompakt wünscht Prohyp Ihnen erfolgreiche Baufinanzierungsgeschäfte und eine angenehme Zeit!