Liebe Prohyp-Partner,

früher war die Immobilie als Kapitalanlage ein beliebtes Steuersparmodell. Doch angesichts des Niedrigzinsniveaus tendiert die mögliche Ersparnis gegen Null. Ein Kapitalanleger, der jetzt in eine Immobilie investiert, ist deshalb viel mehr als in der Vergangenheit ein Anleger im klassischen Sinne: Er will nicht sparen, sondern Geld investieren und Rendite erzielen. Das hat wiederum Auswirkungen auf die Finanzierung, aber auch auf das Objekt. Welche das sind, beleuchten wir in dem ersten Beitrag.

Auch für die sogenannten Grenzgänger und Steuerausländer hat sich in Bezug auf die Finanzierung einiges geändert. Da die Folgen zum Teil gravierend sind, legen wir diese in der aktuellen proview kompakt dar. Lesen Sie, warum es häufig schwieriger geworden ist, eine Immobilie in Deutschland zu finanzieren, wenn das Geld im Ausland verdient wird.

In der eHyp-Rubrik stellen wir Ihnen den Unterlagenmanager vor. Erfahren Sie unter anderem, wie Sie unkompliziert den Überblick über die erforderlichen Dokumente behalten und mit Ihren Kunden kommunizieren können und wie das Tool dazu beiträgt, dass Ihre Kunden schnell zum Abschluss gelangen.

Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihr

Dirk Günther
Geschäftsführer Prohyp GmbH

Kapitalanlage unter veränderten Vorzeichen

Richten wir zunächst den Blick zurück. Vor nicht allzu langer Zeit erfreute sich der Erwerb einer Immobilie als Steuersparmodell großer Beliebtheit. Der Kapitalanleger zahlte gut und gerne um die 6 Prozent Darlehenszinsen und konnte diese beim Finanzamt geltend machen.

Vor dem Hintergrund fiel die Wahl häufig auf eine 100-Prozent-Finanzierung. Nicht selten wurden sogar die Nebenkosten mitfinanziert. Zudem hatten Produkte mit Tilgungsaussetzung Hochkonjunktur. Diese Logik hat sich mittlerweile komplett gewandelt. Ein Grund: Bei einem Zinssatz von unter 2 Prozent und noch weniger lohnt sich das Abschreiben der Schuldzinsen kaum noch. Darüber hinaus stellen Banken mittlerweile an Kapitalanleger erhöhte Bonitätsanforderungen. Das hat Auswirkungen auf die Finanzierung. Ein Kapitalanleger muss anders planen und rechnen.

Finanzierung mit neuen Parametern

So gilt inzwischen auch für Kapitalanleger, den Eigenkapitalanteil bestmöglich zu dosieren. Ein höherer Eigenanteil wird von den Banken gern gesehen und wirkt sich positiv auf die Konditionen aus. Auch die Tilgungslogik hat sich verändert. Anders als früher empfiehlt es sich, eine höhere Tilgung einzubauen. Denn wer höher tilgt, investiert direkt in die Entschuldung. Das ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, als dass der Zeithorizont eines Kapitalanlegers in der Regel kürzer ist als der eines Eigennutzers.

Die veränderte Gemengelage hat auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Weil sich die Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau bewegen, sollte sich der Kapitalanleger so wie der Eigennutzer in der Regel für eine lange Bindung entscheiden. Das gibt ihm Planungssicherheit, weil es ihn für 10, 15 oder noch mehr Jahre vor einem Zinsänderungsrisiko schützt.

Investition in eine Immobilie unter anderen Vorzeichen als früher

Gleichzeitig sollte sich der Kapitalanleger im Klaren sein, welches Motiv er hat. Entscheidet er sich für das Investment, weil ihm vor allem an der Wertstabilität und der vermuteten Wertsteigerung liegt, die etwa beim späteren Verkauf zu Buche schlägt? Oder geht es ihm weniger um das sichere „Betongold“, als um Gewinne aus laufenden Mieteinnahmen? Auf jeden Fall gilt es, konservativ zu kalkulieren und sich bewusst zu machen, dass selbst eine avisierte Rendite von 4 Prozent kein Selbstläufer ist.

Vermarktungschancen im Fokus

Unabhängig davon, worauf der Kapitalanleger zielt, muss er darauf achten, dass sich die Immobilie gut vermarkten lässt. Dazu gehört, dass das Objekt, was Zustand, Ausstattung und Lage anbelangt, für die Allgemeinheit von Interesse ist. Denn je spezieller das Objekt, desto schwieriger ist es zumeist zu vermieten und später vielleicht zu verkaufen. So wird ein 250-Quadratmeter-Loft in einem denkmalgeschützten Wasserwerk in der Regel weniger stark nachgefragt werden als die zentrumsnahe Drei-Zimmer-Wohnung in einem Neubau. Entscheidet sich der Kapitalanleger trotzdem für erstere Variante, gilt es, ein erhöhtes Risiko von Mieterwechseln beziehungsweise Mietausfällen in Betracht zu ziehen.

Eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgt häufig unter anderen Vorzeichen als in der Vergangenheit. Doch werden diese berücksichtigt, kann das Investment das halten, was sich der Kapitalanleger davon verspricht. Haben Sie diesbezüglich weitere Fragen? Dann wenden Sie sich gerne an Ihren Prohyp-Finanzierungsberater.

Umfassendes Unterlagenmanagement

Mithilfe des Unterlagenmanagers in eHyp sind Sie zum einen stets auf dem Laufenden, welche Schriftstücke für eine Finanzierung (noch) benötigt werden. Dadurch können Sie Ihre Kunden kompetent beraten. Der Unterlagenmanager trägt zudem dazu bei, dass Ihre Kunden schnell und bequem zum Abschluss gelangen. Das wird dadurch erreicht, dass Sie die Schriftstücke papierlos an Ihren Prohyp-Finanzierungsberater übertragen können und Ihr Berater diese ebenfalls an viele Banken elektronisch übermittelt. Doch wie benutzen Sie am besten das Tool?

Welche Dokumente sind da? Welche fehlen? Den Überblick behalten mit dem Unterlagenmanager Welcher Schritt folgt als Nächstes? Verschiedene Optionen werden genannt Wie die Unterlagen managen? Unkompliziertes Handling der Dokumente

Unkompliziert den Überblick behalten

Je nach Finanzierungsgrund und persönlichen Voraussetzungen des Kunden sind unterschiedliche Unterlagen für den Finanzierungsantrag erforderlich. Der Unterlagenmanager in eHyp zeigt Ihnen unter der Registerkarte „Unterlage“ an, welche Schriftstücke für ein spezifisches Vorhaben bei der Bank eingereicht werden müssen. Steht noch nicht fest, welche Bank das Vorhaben begleitet, können Sie unter „Aktuelles Angebot“ einfach „Antrag“ auswählen. Dann werden Ihnen die erforderlichen Unterlagen für einen allgemeinen Antrag angezeigt.

Setzen Sie im Folgenden jeweils ein Häkchen, wenn die entsprechenden Unterlagen eingegangen sind. Sie können außerdem Eingangsdatum und Notizen vermerken. Der Unterlagenstatus – ob vollständig oder nicht – wird Ihnen darüber hinaus angezeigt.

Ihre Kunden können Sie stets ohne Aufwand informieren. So bietet Ihnen der Unterlagenmanager die Möglichkeit, über die Leiste am rechten Bildschirmrand eine E-Mail an den Kunden zu generieren und die Liste mit den noch ausstehenden Unterlagen gleich mitzusenden.

Papierlose Übermittlung der Unterlagen

Scannen Sie die Unterlagen ein und laden Sie diese einfach per Mausklick im Menü hoch. Klicken Sie dafür im Vorschaufenster die Dokumente aus Ihrem Laufwerk an und wählen Sie mit „Auswahl zuordnen“, wo die Dokumente hinterlegt werden sollen – ob zum Beispiel bei „Allgemeinen Unterlagen“ oder „Persönlichen Unterlagen“.

Als Nächstes können Sie die Schriftstücke gemeinsam mit der Finanzierungsanfrage unkompliziert per Mausklick elektronisch an Ihren Prohyp-Finanzierungsberater übermitteln.

Im weiteren Prozess übermittelt Ihr Prohyp-Finanzierungsberater die Unterlagen an die Bank. Bei vielen Banken kann das mittlerweile elektronisch erfolgen. Das spart Zeit, da in diesen Fällen keine Akte mehr per Post verschickt werden muss – und ermöglicht es wiederum, dass Ihre Kunden kurzerhand eine Zusage erhalten. Schnell und bequem zum Abschluss – dazu trägt der Unterlagenmanager in eHyp bei. Haben Sie zu diesem Tool weitergehende Fragen? Wenden Sie sich gerne an Ihren Prohyp-Finanzierungsberater.

Im Ausland arbeiten, in Deutschland kaufen

Im Ausland arbeiten, in Deutschland eine Immobilie finanzieren? Sowohl für sogenannte Grenzgänger als auch für Steuerausländer ist es im Zuge der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie WIKR in deutsches Recht häufig schwieriger geworden, ihren Wohntraum zu realisieren. Banken stellen zumeist strengere Bonitätsanforderungen. Gleichzeitig wird ein großer Unterschied gemacht, ob jemand ein „Grenzgänger“ oder ein „Steuerausländer“ ist.

Kniffelig kann es vor allem für diejenigen werden, die als sogenannte Steuerausländer nicht in Deutschland steuerpflichtig sind. Das kann also zum Beispiel Deutsche oder Franzosen betreffen, die (noch) in Frankreich leben und arbeiten und in Deutschland eine Immobilie finanzieren möchten.

Noch schwerer haben es inzwischen diejenigen Steuerausländer, die (noch) in einem EU-Land leben, dessen Währung NICHT der Euro ist. Das kann zum Beispiel für Deutsche oder Briten gelten, die in Großbritannien ihren Hauptwohnsitz haben, von einem britischen Konzern in Pfund bezahlt werden und in Deutschland eine Immobilie erwerben möchten – etwa, weil sie demnächst für längere Zeit in Deutschland arbeiten werden.

Im Ausland arbeiten, in Deutschland einen Immobilienkredit aufnehmen? Das ist mitunter schwierig

Wandlungsrecht erschwert einige Finanzierungen

Warum das so ist, hängt unter anderem mit dem im Zuge der WIKR eingeführten Wandlungsrecht zusammen, das bei einer solchen Konstellation in der Regel greift. Demnach hat ein Darlehensnehmer, der innerhalb der EU seinen Wohnsitz hat und einen Kredit aufnimmt, unter gewissen Umständen einen Anspruch darauf, den Kredit in seine Heimatwährung umzuwandeln. Diese Option kann er ziehen, wenn sich der Wechselkurs von Kreditwährung und Währung des Heimatlandes um mehr als 20 Prozent zu seinen Ungunsten verändert. Was den Verbraucher schützen soll, stellt für die Bank ein erhöhtes Risiko dar.

Vor diesem Hintergrund setzen viele Banken inzwischen voraus, dass der Hauptwohnsitz in Deutschland liegt UND das Gehalt in Euro bezogen wird. Sie finanzieren dann zum Beispiel Darlehensnehmer, die in Frankreich, Belgien oder den Niederlanden arbeiten – und damit Grenzgänger im klassischen Sinne sind.

Andere Banken geben auch relativ problemlos Grenzgängern oder Steuerausländern einen Kredit, die in einem Nicht-EU-Land leben und/oder ihr Gehalt in einem Nicht-EU-Land beziehen. Dabei kann es sich zum Beispiel um Schweizer handeln, die in Deutschland eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchten oder aber um in der Schweiz Arbeitende, die in Deutschland bauen oder kaufen möchten. Ein Grund dafür: In diesen Fällen greift das mit der EU-Kreditrichtlinie WIKR eingeführte Wandlungsrecht nicht.

Unterschiedliche Vorgehensweisen der Banken

Abgesehen davon gibt es einige Banken, die generell keine Grenzgänger (mehr) finanzieren – selbst wenn diese in Deutschland leben. Wiederum andere unterstützen Vorhaben nur bis zu einer bestimmten Reichweite zur Grenze oder nur, wenn der Arbeitsort in speziellen Ländern außerhalb Deutschlands liegt, also zum Beispiel in Österreich oder den Niederlanden. Nicht selten müssen Voranfragen gestellt werden.

Unabhängig davon, ob die Finanzierung der Grenzgänger beziehungsweise Steuerausländer generell machbar ist, greifen häufig Sonderregelungen, etwa was den Beleihungsauslauf angeht. Auch können diese Darlehensnehmer mitunter nur auf einen Teil des Produktportfolios zurückgreifen.

Ihr Prohyp-Finanzierungsberater bespricht mit Ihnen die Konstellation

Trotz gewisser Einschränkungen ist es aber durchaus möglich, dass die „Pendler zwischen zwei Welten“ genau die Baufinanzierung bekommen, die zu ihnen und ihrem Vorhaben passt.

Das bedarf aber unter Umständen sowohl einer gezielten Suche als auch eines intensiveren Dialogs mit der Bank. Dabei steht Ihnen Ihr Prohyp-Finanzierungsberater zur Seite. Wir empfehlen, dass Sie als Erstes Rücksprache mit Ihrem Finanzierungsberater halten – noch bevor Sie eine Voranfrage stellen oder einen Antrag einreichen.

Ihr Prohyp-Finanzierungsberater geht mit Ihnen gemeinsam die entsprechende Konstellation durch und eruiert sofort im Gespräch, bei welcher Bank die Finanzierung möglich und zu empfehlen ist. Das kommt Ihnen und Ihrem Kunden zugute: Sie sparen Zeit und können wiederum Ihren Kunden schneller eine erste Auskunft geben, ob und wie die Finanzierung darstellbar ist. Haben Sie Fragen? Kommen Sie gerne auf uns zu.

Viel Erfolg für Ihr Geschäft!

Bis zur nächsten Ausgabe von proview kompakt wünscht Prohyp Ihnen erfolgreiche Baufinanzierungsgeschäfte und eine angenehme Zeit!