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Liebe Prohyp-Partner,

ein Haus gefällt, dann schaut man aufs Konto, leiht sich das fehlende Geld – und schon steht der Baufinanzierung und dem Einzug ins Eigenheim nichts mehr im Wege?! Sie als Prohyp-Partner wissen: So einfach ist es nicht.

In dieser proview kompakt erklären wir zum einen, wie Banken bei der Objektbewertung vorgehen, was das für die Finanzierung bedeutet – und warum Ihre Beratungsleistung in diesem Zusammenhang so wichtig ist.

Ihr Kunde würde gerne kaufen, hat aber noch kein Objekt? Dann empfehlen wir Ihnen den zweiten Beitrag. Der stellt eine Immobilienplattform vor, die ab sofort deutschlandweit Eigentümer und Kaufinteressenten unkompliziert zusammenbringen will.

Mitunter werden Sie in diesen Tagen auch auf die sogenannte Umwandlungsbremse angesprochen, die gerade als Bestandteil einer Gesetzesnovelle Bundestag und Bundesrat zur Abstimmung vorliegt. Damit Sie Fragen Ihrer Kunden dazu leichter beantworten können, haben wir für Sie im dritten Beitrag Hintergründe beleuchtet.

Viel Spaß beim Lesen wünschen Ihnen

Prohyp Dirk Günther
Geschäftsführer Prohyp GmbH

Prohyp André Lichner
Geschäftsführer Prohyp GmbH

Die Hintergründe

Die Objektbewertung ist grundlegender Bestandteil einer Baufinanzierung. Für eine Bank geht es dabei um die Frage, welcher Preis realistisch ist, falls die Immobilie weiterverkauft werden würde. Um das herauszufinden, bewertet die Bank das Objekt und ermittelt den in ihren Augen angemessenen Marktwert. Für diesen Vorgang gibt es generell drei Verfahren: das Sachwert-, das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren. Unabhängig davon, welches Verfahren die Banken anwenden – in der Regel rechnen sie eher konservativ und ziehen zusätzlich einen Sicherheitsabschlag ab.

Bei der Objektbewertung geht es für die Bank in dem Zuge auch um die Frage, ob die Immobilie für die Mehrheit der Bevölkerung von Interesse ist, etwa was Lage und Ausstattung betrifft. Denn das erhöht im Falle der Fälle die Verkaufschancen. Im Umkehrschluss heißt das: Je individueller die Immobilie, desto vorsichtiger kalkuliert die Bank. Eine Einzellage außerhalb geschlossener Ortschaften, wie zum Beispiel ein alter Bauernhof, lässt sich vor dem Hintergrund in der Regel nur mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanzieren.

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Der emotionale Wert für die Besitzer und der Objektwert für die Bank variieren häufig

Die Herausforderungen

„Die Bewertungsergebnisse der Banken variieren – und das liegt nicht nur daran, dass es unterschiedliche Verfahren gibt“, sagt Holger Kesberg, Prohyp-Finanzierungsberater in Frankfurt am Main. „Die Diskrepanz liegt auch daran, dass die Banken von unterschiedlichen Voraussetzungen ausgehen.“ Zwei Beispiele: Während die eine Bank den Wert aus dem Kaufvertrag als Grundlage nimmt, nutzt eine andere ihr internes Objektbewertungstool. Hinzu kommt ein Sicherheitsabschlag in unterschiedlicher Höhe. „Die Kunden der Prohyp-Partner können diesen Prozess in der Regel nicht nachvollziehen, schließlich kennen sie die jeweiligen Kriterien nicht“, sagt Kesberg.

Hinzu kommt: Der kalkulierte Objektwert ist häufig deutlich niedriger als der Kaufpreis. Die Folge ist nicht selten eine Lücke in der Finanzierung. „Ich erinnere mich an eine Finanzierung, bei der das der Fall war, weil der Tiefgaragenstellplatz in einer teuren Gegend in Frankfurt von der Bank statt mit 30.000 Euro nur mit 15.000 Euro veranschlagt wurde“, erzählt Kesberg. Und diese Lücke müssen die Kunden in der Regel mit mehr Eigenkapital schließen.

Was den Unterschied macht

Für Ihre Kunden ist das nicht nur finanziell, sondern auch emotional ein Problem. Insbesondere, wenn es zum Beispiel um die Anschlussfinanzierung geht und viel Zeit und Mühe in das Haus investiert wurde. Hier können Sie als Berater Hilfestellung bieten.

Unser Tipp: Erklären Sie Ihren Kunden, wie die Bank bei der Objektbewertung prinzipiell vorgeht. Prüfen Sie zudem bereits mit der Anfrage Ihres Kunden, ob die Immobilie zur Lebenssituation und der geplanten Finanzierung passt. Je mehr Angaben Sie zur Immobilie haben, umso genauer können Sie den Wert vorab einschätzen – und einer Finanzierungslücke entgegenwirken. Als Basis dienen Ihnen unter anderem der Lageplan, die Wohnflächenberechnung und Fotos des Objekts. Zusätzlich können Sie die elektronische Objektwertabfrage über eHyp nutzen.

Sollte dennoch Eigenkapital fehlen und vom Kunden nicht selbst aufgebracht werden können, hilft unter Umständen ein Nachrangdarlehen wie das der Hanseatic Bank. Der Nachteil: Die Konditionen für diesen Betrag werden über denen des „eigentlichen“ Immobiliendarlehens liegen. Außerdem akzeptiert nicht jeder Kreditgeber eine Nachrangbank.

Manchmal lehnen Banken eine Finanzierung auch komplett ab, weil das Objekt ihrer Meinung nach überteuert ist. „Die Einschätzung der Bank kann den Kunden bei den Verkaufsverhandlungen helfen“, weiß Holger Kesberg. Zum Tragen kann in dem Fall auch dieser Punkt kommen: Da Sie als Prohyp-Partner auf mehr als 400 Darlehensgeber zugreifen können, erhöht das die Wahrscheinlichkeit, dass Sie für den jeweiligen Kunden einen passenden Kreditgeber finden.

Ein virtueller Marktplatz für Immobilieninteressenten und -eigentümer

Gemeinsam mit Interhyp arbeitet Prohyp kontinuierlich an der Verbesserung seines Beratungsangebots. Um Interessenten den Kauf der eigenen Immobilie zu erleichtern, kooperieren Interhyp sowie Prohyp mit Scoperty. Das Münchner PropTech will Immobilieninteressenten und Eigentümer zusammenbringen, noch bevor die Immobilie zum Verkauf steht, und damit das Angebot verfügbarer Wohnimmobilien vergrößern und den Prozess beschleunigen. Das kann Ihren Kunden und Ihnen zugutekommen.

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Scoperty hat Schätzwerte für rund 35 Millionen Wohnimmobilien in Deutschland veröffentlicht

Wie funktioniert Scoperty?

Seitdem die Nachfrage nach Immobilien vor allem in den Metropolen vor rund zehn Jahren deutlich angestiegen ist, suchen Käufer häufig monate- oder jahrelang mit großem Einsatz nach dem passenden Objekt. Der Prozess könnte sich nun Schritt für Schritt verkürzen. Am 18. November 2020 hat die Immobilienplattform Scoperty Schätzwerte für mehr als 35 Millionen Wohnimmobilien in ganz Deutschland online gestellt. Auf einer Karte, basierend auf Google Maps, können sich nun Kaufinteressenten und Immobilieneigentümer durch Wohnobjekte in über 11.000 Städten und 380 Landkreisen klicken.

Im nächsten Schritt können Eigentümer und Kaufinteressenten über Scoperty direkt miteinander in Kontakt treten. Interessenten können sogar Gebote auf Immobilien abgeben, die offiziell nicht zum Verkauf stehen. Damit will Scoperty mehr Transparenz in Bezug auf Immobilienpreise und verfügbare Wohnimmobilien in Deutschland schaffen. Der Scoperty-Schätzwert wird anhand öffentlich zugänglicher Informationen wie Transaktionsdaten und Angebotspreise sowie Lage- und Objektinformationen wie Gebäudeadresse und -koordinaten, geschätzte Wohnfläche, 3D-Berechnungen, geschätzte Grundstücksgröße, geschätztes Baujahr, Objekttyp und Anzahl der Privathaushalte bestimmt. Der Eigentümer kann darüber hinaus die Daten zu seiner Immobilie anpassen, wodurch der Schätzwert präziser wird und eine höhere Aussagekraft erhält. Eigentümer, die den Schätzwert ihrer Immobilie nicht auf der Plattform platziert haben möchten, haben jederzeit die Möglichkeit, der Veröffentlichung dieser Informationen zu widersprechen.

Realer Markt wird sichtbarer

Mit dem Angebot möchte Scoperty einen sogenannten Vormarkt für Immobilien schaffen, der den realen deutschen Wohnimmobilienmarkt umfassend sichtbar macht. Bisherige Portale bilden mit ihren Inseraten zumeist nur einen Bruchteil des Marktes ab. Scoperty kombiniert Online-Straßenansichten von Objekten und ihren Fassaden mit Schätzwertdaten, die auf Grundlage eines Algorithmus bestimmt und durch Nutzer gegebenenfalls verfeinert werden. Eigentümer können als Folge unkompliziert den aktuellen Marktwert ihres Wohneigentums erfahren und ein reales Marktinteresse testen, ohne in einen verbindlichen Verkaufsprozess einzusteigen und hohe Summen für einen professionellen Gutachter zu zahlen. Interessenten sehen wiederum einen Großteil des Marktes und nicht nur klassische Verkaufsangebote. Sie erhalten darüber hinaus Zugang zu Immobilien, die offiziell nicht zum Verkauf stehen, aber „offen für Gebote“ sind. So können sie proaktiv Eigentümern Angebote unterbreiten und dadurch eventuell den Anstoß für einen Verkauf geben.

Welche Vorteile haben Ihre Kunden und Sie als Prohyp-Partner?

Ihre Kunden können mit einem Finanzierungszertifikat von Ihnen Mitglied bei Scoperty Plus werden, einem erweiterten Service, und erhöhen damit ihre Chancen, sich schneller den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Scoperty-Plus-Kunden sind finanziell geprüft und werden auf der Plattform gegenüber Eigentümern und Maklern gesondert hervorgehoben. Laut Scoperty erhalten sie 6,5-mal mehr Antworten von Eigentümern. Je schneller Ihre Kunden eine Immobilie gefunden haben, desto schneller kann die Finanzierung abgeschlossen werden.

Als Prohyp-Partner genießen Sie übrigens Kundenschutz: Der Kunde wird von Scoperty nicht per E-Mail oder Exposé über andere Finanzierungsvermittler wie z.B. Interhyp informiert. Interhyp wird lediglich als strategischer Partner auf der Scoperty-Website genannt. Hierdurch will Scoperty Interessenten ansprechen, die sich noch nicht mit dem Thema Immobilienfinanzierung auseinandergesetzt haben.

Weiterführende Infos zu Scoperty bei eHyp

Detaillierte Informationen zu Scoperty sind bei eHyp hinterlegt, so zum Beispiel die Antworten auf häufig gestellte Fragen (FAQs) sowie eine Beschreibung zur Funktionsweise von Scoperty. Ebenso wird eine Vorlage für ein Finanzierungszertifikat für Ihre Kunden bereitgestellt. Weitergehende Fragen zu Scoperty beantwortet Ihnen gerne Ihr Prohyp-Finanzierungsberater.

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Die Umwandlung von Mietshäusern in einzelne Eigentumswohnungen soll erschwert werden

So wird die Umwandlungsbremse beurteilt

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Grundsätzlich gelten wie gehabt das Vorkaufsrecht eines Mieters bzw. die Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Aus Gesetzgebersicht soll es die neue sogenannte Umwandlungsbremse (Laufzeit bis Ende 2024) unter anderem erschweren, dass Mietshäuser in ihre einzelnen Einheiten umgewandelt und dann gewinnbringend als Einzelwohnungen verkauft werden. Das gilt bereits für sogenannte Milieuschutzgebiete, soll nun aber auch für Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“, die von den Bundesländern bestimmt werden, Anwendung finden.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) sieht in der Umwandlung generell einen Preistreiber – für Mieter, aber auch für Käufer. „Die umgewandelten Wohnungen werden häufig luxussaniert und zu Maximalpreisen verkauft. Die wenigsten Mieterinnen und Mieter können sich die aufgerufenen Kaufpreise leisten“, so Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund. Zahlen der Senatsverwaltung in Berlin zeigen, dass bei den rund 18.000 zwischen 2015 und 2019 umgewandelten Wohnungen in Berlin nur 54 Mieter und Mieterinnen von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht haben.

Laut Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) betreffen die Maßnahmen in Bezug auf die Umwandlung ungewollt vor allem Selbstnutzer. Diese erwerben demnach rund 65.000 Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten pro Jahr. Ein Umwandlungsverbot würde den Markt verengen und damit tendenziell die Preise von bereits umgewandelten Wohnungen sowie von Neubauten weiter in die Höhe treiben, sagt das IW.

Nach Ansicht des Verbands Wohneigentum (VWE) wird Erstkäufern der Weg zum Eigentum erschwert. „Denn solche Wohnungen in vorhandenen Mehrfamilienhäusern stellen häufig den Einstieg in die Wohneigentumsbildung dar, weil sie günstiger als Einfamilienhäuser und als Neubauwohnungen sind“, sagt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin vom VWE. „Gerade für Menschen mit mittlerem Einkommen werden die Hürden zur Wohneigentumsbildung noch höher gelegt“, ist Reitzer überzeugt.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland merkt an, ein Umwandlungsverbot schütze keine Mieter, sondern sorge eher dafür, dass Investoren Mietshäuser kaufen und dort ihre Renditeerwartung in Form von Mieterhöhungen weitergeben. Private Einzeleigentümer würden zugunsten internationaler Anleger und großer Unternehmen ohne örtliche Bindung aus dem Markt gedrängt. Verbandspräsident Kai Warnecke betont zudem: „Eine Mietwohnung bleibt auch nach einer Umwandlung eine Mietwohnung. Die dort wohnenden Mieter sind mindestens zehn Jahre lang vor einer Kündigung geschützt.“

Warnecke zielt damit auf das sogenannte kommunale Vorkaufsrecht. Das gilt bereits in Milieuschutzgebieten und mit dem neuen Baulandmobilisierungsgesetz auch für ausgewiesene „angespannte Wohnungsmärkte“. In der Praxis steht der Kommune bei jedem Verkauf eines Grundstücks innerhalb einer gewissen Frist das Vorkaufsrecht zu. Dieses Vorverkaufsrecht kann allerdings von einem Käufer mit einer „Abwendungserklärung“ aufgehoben werden. Die Käuferseite verpflichtet sich dann unter anderem, keine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vorzunehmen.

„Die jetzt vorgesehene Erweiterung des kommunalen Vorkaufsrechts schafft keine einzige zusätzliche Wohnung, sondern vergrößert nur die Bürokratie und schafft zusätzliche Unsicherheiten für Erwerbs- und Bauwillige“, sagt Edeltraud Reitzer vom VWE.

Ob die Befürchtungen in dem Maße eintreffen werden, bleibt allerdings abzuwarten. Neu sind die Maßnahmen in Bezug auf die Umwandlung und das Vorkaufsrecht im Prinzip nicht, aber ihr Radius wird ausgeweitet. Zunächst sind die Maßnahmen bis Ende 2024 beschränkt.

So wird das Baugebot bewertet

Baugebot: Gemeinden können bereits heute Eigentümer verpflichten, ihre Grundstücke, die innerhalb eines Bebauungsplans liegen, innerhalb einer bestimmten Frist zu bebauen. Jetzt wird diese Möglichkeit auch auf die Bereiche ausgeweitet, in denen es keinen Bebauungsplan gibt. Das sind historisch gesehen meist die Ortskerne. Herrscht dort Wohnungsmangel können die Kommunen in diesem „unbeplanten Innengebiet“ Druck auf Grundstückseigentümer ausüben.

„Städte müssen leichter und mit größeren Erfolgschancen Eigentümer von baureifen Grundstücken zum Bauen auffordern können“, sagt Städtetags-Hauptgeschäftsführer Helmut Dedy. Das Ziel sei aber nicht die Enteignung. Auch sei ein schärferes Baugebot nur „eine von vielen Maßnahmen“ gegen die Wohnungsnot.

Haus & Grund begrüßt die Ausnahmen, die in das Gesetz eingefügt wurden. Als eine Ausnahme gilt beispielsweise, wenn das Grundstück der Altersvorsorge dienen soll. Eine weitere Ausnahme ist, wenn das Grundstück für die Enkel vorgesehen ist. Die meist kleineren Grundstücke könnten so im engeren Familienkreis genutzt werden. Die Entscheidung für diese Ausnahme liegt für Haus & Grund auf der Hand: „Die sogenannten Enkelgrundstücke versprechen weder eine zügige noch quantitativ nennenswerte Mobilisierung von Bauland.“

Das wird am Umgang mit Bauland kritisiert

Bauland: Gemäß kommunalem Vorkaufsrecht kann eine Kommune generell ein frei gewordenes Grundstück kaufen. Verkauft sie es weiter, kann sie den Investoren nun vorschreiben, dass sie es innerhalb von fünf Jahren bebauen müssen. Der Verband Wohneigentum (VWE) befürchtet, dass Gemeinden die Grundstücke zukünftig vorrangig kommunalen Wohnungsbaugesellschaften oder gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen übergeben und private Käufergruppen außen vor bleiben könnten.

Haus & Grund kritisiert, dass dringend benötigtes Bauland dem Wohnungsbau entzogen wird und in der Folge Preissteigerungen Vorschub geleistet werden könnten. Durch die Ausübung von Vorkaufsrechten werde die Ursache steigender Baulandpreise nicht beseitigt, so Haus & Grund weiter. Der Städte- und Gemeindebund wiederum wirft hier die Frage auf, inwiefern Kommunen in einem ersten Schritt die aufgerufenen Preise überhaupt bezahlen können.

Die Deutsche Industrie und Handelskammer (DIHK) stellt wiederum heraus, dass es nicht alleine damit getan ist, dass Bauland zur Verfügung steht. Vielmehr müssten Planverfahren modernisiert werden. Der DIHK schlägt in dem Zuge vor, Planverfahren grundsätzlich digital zu veröffentlichen, um den Unternehmen und allen Betroffenen über zentrale Landesportale die Beteiligung zu ermöglichen.

Wie konsequent die Änderungen in Bezug auf das Baugebot und den Umgang mit Bauland in der Praxis umgesetzt werden können, wird sich zeigen. Genauso wie die Tatsache, ob dadurch die Wohnungsmärkte wirklich entlastet werden.