Liebe Prohyp-Partner,
sperriger Name, zäher Prozess: Das Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz steht kurz davor, in Kraft zu treten, es fehlt nur noch die Unterschrift des Bundespräsidenten. Das Gesetz präzisiert unter anderem die WIKR-Bonitätsprüfung für Erstkredite. Doch die Überarbeitung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist damit nicht abgeschlossen. Denn jetzt steht die Kreditwürdigkeitsprüfung für Anschlussfinanzierungen auf dem Prüfstand. Grund für uns, in dieser Ausgabe die neuesten Entwicklungen rund um die WIKR für Sie aufzuzeigen.
Die WIKR soll letztlich die Verbraucher vor fehlerhafter Beratung und Überschuldung schützen. Unabhängig davon zeigen neue Zahlen der Interhyp Gruppe, dass die Deutschen in der Regel bei der Finanzierung ihres eigenen Zuhauses vor allem auf eines setzen: Sicherheit. Lesen Sie in dieser proview kompakt, wie die Entwicklungen in Bezug auf Anfangstilgungen, Zinsbindungen und Beleihungsausläufe darauf einzahlen.
Bei der Baufinanzierung ist die qualifizierte Beratung das A und O. Wer sich auskennt, der kann seinen Kunden einen echten Mehrwert bieten. Vor diesem Hintergrund bieten wir Ihnen einen neuen Service: Seit Kurzem sind Konditionsänderungen unserer Bankpartner umgehend in eHyp hinterlegt und jederzeit für Sie einsehbar. So haben Sie auch kurzfristige Neuerungen stets im Blick – zum Vorteil Ihrer Kunden. Was sich für Sie bei der Benutzung von eHyp ändert, stellen wir in dieser Ausgabe im Detail vor.
Viel Spaß beim Lesen wünscht Ihr
Dirk Günther
Geschäftsführer Prohyp GmbH
Sicherheit geht vor: Was der Blick auf die Häuslebauer verrät
Die Deutsche Bundesbank hat Anfang Mai vor einer Immobilienblase gewarnt. „Die Ampel steht auf Gelb“, sagte Vorstandsmitglied Andreas Dombret und bezog sich damit vor allem auf die Preisentwicklung, die zu riskanteren Finanzierungen führen könne. Doch stimmt die Gleichung? Wir haben einen detaillierten Blick auf das Verhalten der Kreditnehmer geworfen – und festgestellt, dass die Immobilienbesitzer in Deutschland in der Regel ausgesprochen sicherheitsbewusst bauen oder kaufen.
Umfangreicher Datensatz zu Baufinanzierungen
Die Analyse von 200.000 über die Interhyp Gruppe vermittelten Finanzierungen für Bau- und Kaufvorhaben in den Jahren 2008 bis 2016 zeigt: Trotz teils stark gestiegener Preise finanzieren die Deutschen weiterhin ausgesprochen solide. Ob höhere Anfangstilgungen, längere Zinsbindungen oder kaum gestiegene Beleihungsausläufe: Der durchschnittliche Kreditnehmer setzt auf Sicherheit. Hier die Ergebnisse im Einzelnen.
Die Anfangstilgung
Generell gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Wer vor allem im Niedrigzinsumfeld niedrig tilgt, verschiebt die Schuldenfreiheit auf den Sankt-Nimmerleins-Tag. Doch der deutsche Häuslebauer vermeidet das. So ist die durchschnittliche Anfangstilgung in den vergangenen Jahren deutschlandweit sukzessive geklettert. Lag die Anfangstilgung im Jahr 2008 noch bei 1,7 Prozent, so betrug sie 2011 bereits 2,2 Prozent. Bis 2016 ist die Anfangstilgung deutschlandweit weiter deutlich angestiegen und betrug im Vorjahr im Mittel 2,9 Prozent. Ein detaillierter Blick zeigt deutliche regionale Unterschiede. So starteten etwa die Dresdner und Leipziger im Jahr 2016 ihre Finanzierungen mit Tilgungsraten von im Durchschnitt über 3,6 Prozent. In Nürnberg, Düsseldorf oder Dortmund lagen die Rückführungsquoten bei rund 3,2 Prozent und in Hamburg bei 2,9 Prozent sowie in München bei 2,8 Prozent. Trotz der regionalen Differenzen ist ein Trend unverkennbar: Häuslebauer und Immobilienkäufer nutzen die günstigen Finanzierungsbedingungen, um ihre Entschuldung zu beschleunigen.
Die Zinsbindung
Doch nicht nur eine schnelle Schuldenfreiheit ist den Kreditnehmern heute wichtig, sondern ebenso Planungssicherheit. Wie die Zahlen der Interhyp Gruppe zeigen, ist die Zinsbindung in den vergangenen fünf Jahren von durchschnittlich 11,8 Jahren auf 13,1 Jahre in 2016 gestiegen. Der Trend zur langen Bindung zeigt: Die Kreditnehmer spekulieren nicht auf fallende Zinsen. Auch hier offenbart ein Blick auf die lokalen Zahlen, wie unterschiedlich Kreditnehmer ihre Zinsen festschreiben. Spitzenreiter waren 2016 die Kreditnehmer in Bremen, die im Durchschnitt mehr als 15 Jahre Zinsbindung gewählt haben. In Nürnberg, Dortmund und Bochum entschieden sich Kreditnehmer im Durchschnitt für über 13-jährige Zinsfestschreibungen. Am kürzesten fixierten Kreditnehmer ihre Konditionen in Leipzig mit knapp 11,6 Jahren. Ein Grund dafür legt unsere Auswertung nahe: Die Leipziger stehen durch ihre hohen Anfangstilgungen zum Zinsbindungsende vor geringeren Restschulden.
Die Deutschen setzen bei der Finanzierung ihres eigenen Zuhauses auf schnelle Schuldenfreiheit.
Der Eigenkapitaleinsatz
Keine Frage: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren vielerorts gestiegen. Das zeigen auch unsere Zahlen. Danach legten die Kaufpreise deutschlandweit von im Schnitt 227.000 Euro auf knapp 331.000 Euro zu. In den Metropolen fallen die Steigerungen bekanntlich noch deutlicher aus. Unsere Auswertung verdeutlicht allerdings auch: Mit den Kaufpreisen sind die Eigenkapitaleinsätze deutlich nach oben gegangen. Der Häuslebauer zahlt also im Durchschnitt zwar mehr für seine Immobilie. Er bringt im Gegenzug jedoch auch mehr Eigenmittel ein. Konkret legte der Eigenkapitaleinsatz deutschlandweit von 56.000 Euro im Jahr 2008 auf 86.400 Euro im Jahr 2016 zu. Noch deutlicher fallen die Unterschiede in den Großstädten aus. Brachte der Durchschnittsmünchner 2008 noch knappe 121.000 Euro in seine Finanzierung ein, so lag der Eigenkapitaleinsatz im Vorjahr mit etwa 272.000 Euro mehr als doppelt so hoch. Auch in Hamburg oder Düsseldorf stieg der Eigenkapitalanteil um mehr als 100 Prozent.
Der Beleihungsauslauf
Analog dazu zeigt sich bei den Beleihungsausläufen seit 2008 nahezu keine Veränderung. Im Gegenteil: Trotz höherer Immobilienpreise lag der durchschnittliche Beleihungsauslauf 2016 deutschlandweit bei knapp 74 Prozent und damit sogar unter der Quote von 2008 oder 2009. Selbst ein selektiver Blick auf die Beleihungsausläufe in den Metropolen zeigt, dass der Fremdkapitalanteil trotz Billigzinsen nicht deutlich gestiegen ist. In vielen Großstädten sind die Beleihungsausläufe sogar gefallen – in München zuletzt auf 57 Prozent, in Wuppertal auf 67 Prozent und in Frankfurt auf 66 Prozent. Die Kombination aus niedrigen Kreditzinsen und hohen Eigenkapitaleinsätzen führt trotz der hohen Rückzahlungsquoten dazu, dass die monatliche Kreditbelastung von Immobilienkäufern moderat ausfällt. Im Schnitt lag die Annuität, also die monatliche Kreditbelastung, im Jahr 2008 bei 954 Euro im Monat. 2016 zahlten Immobilienbesitzer durchschnittlich monatlich sogar nur 928 Euro für ihr Immobiliendarlehen.
Fazit
Die Zahlen sind ein Indiz dafür, dass Häuslebauer in Deutschland ihr Eigenheim in der Regel auf ein solides finanzielles Fundament stellen. Sie als Prohyp-Partner können durch Ihre Beratung dazu beitragen, dass Ihr jeweiliger Kunde genau die Finanzierung wählt, die zu ihm passt und die er auf lange Sicht stemmen kann.
eHyp wird zum Newscenter: Kreditgeber-Informationen umgehend auf der Systemplattform sichtbar
Stets auf dem Laufenden sein mit eHyp: Seit Anfang Mai 2017 sind Neuigkeiten zu unseren Bankpartnern für Sie als Prohyp-Partner umgehend auf unserer Baufinanzierungsplattform sichtbar. So können Sie bei der Beratung Ihrer Kunden ohne Aufwand immer die neuesten Konditionsänderungen berücksichtigen. Lesen Sie hier, wie wir eHyp für Sie verändert haben – und mit welchen weiteren Maßnahmen wir Sie zukünftig noch komfortabler über Konditionsänderungen der Kreditgeber informieren werden.
Konditionsänderungen auf einen Blick
Bis Anfang Mai 2017 haben wir Sie in erster Linie mit den Prohyp-Partner-News über wichtige Konditionsänderungen unserer Bankpartner informiert. Diesen wöchentlichen Überblick haben wir im Nachgang in eHyp eingepflegt. Seit dem 4. Mai 2017 sind nun sämtliche Kreditgeber-Informationen umgehend auf der Systemplattform für Sie einsehbar. Voraussichtlich ab Anfang Juli können Sie sich zusätzlich per E-Mail über Neuigkeiten der für Sie relevanten Bankpartner informieren lassen. Im Folgenden haben wir wichtige Fakten zu dieser Umstellung für Sie zusammengestellt.
Wie erhalte ich jetzt Informationen von Kreditgebern?
Ganz einfach: mit der Anmeldung in eHyp. Gleich auf der eHyp-Startseite wird im Feld „Posteingang“ auf neue Kreditgeber-Informationen verwiesen: Ihnen wird im Feld „Posteingang“ die Anzahl der neuen Kreditgeber-Informationen seit Ihrem letzten Login angezeigt.
Mit nur einem Klick sehen Sie die Informationen zu den Bankpartnern.
Wo in eHyp finde ich nähere Details zu den neuen Kreditgeber-Informationen?
Wenn Sie auf der Startseite auf den neuen Reiter „Infos & Konditionen“ klicken, öffnet sich auf der linken Seite die neue Box „Aktuelle Kreditgeber-Informationen.“ Dort sehen Sie die neuesten Meldungen zu den Bankpartnern (unter anderem zu Konditionsänderungen, Sonderaktionen, Änderungen von Rahmenkriterien). Bei einem Klick auf den Betreff öffnet sich die komplette Meldung in einem neuen Fenster. Die Auflistung können Sie außerdem gezielt durchsuchen. Geben Sie dafür im Feld „Suche“ einen gewünschten Begriff ein, so zum Beispiel den Namen eines Darlehensgebers. Standardmäßig werden Ihnen die Kreditgeber-Informationen angezeigt, die in den vergangenen sieben Tagen in eHyp hinterlegt wurden. Sie können aber auch andere Zeiträume wählen.
Wie hat sich in eHyp der Aufbau des Bereichs „Infos & Konditionen“ verändert?
Da der linke Bereich „Infos & Konditionen“ neu gestaltet wurde und dort jetzt die einzelnen Konditionsänderungen aufgeführt werden, ist der „Top-Zins“ nach rechts oben gewandert. Darunter finden Sie die Box „Weiterführende Links“, wo nun als Link das „Konditionstableau“ zu sehen ist, das vorher als ein eigenes Feld gestaltet war.
Voraussichtlich ab Anfang Juli können Sie Kreditgeber-Informationen automatisiert per E-Mail bestellen.
Welche weiteren Neuerungen in Bezug auf die Kreditgeber-Informationen wird es geben?
Voraussichtlich ab Anfang Juli 2017 erhalten Sie auf Wunsch zusätzlich per E-Mail Informationen zu den für Sie relevanten Kreditgebern. Über welche Kreditgeber Sie informiert werden möchten, können Sie dann teilweise selbst festlegen. Außerdem können Sie entscheiden, ob Sie jeweils umgehend oder aber wöchentlich gesammelt in nur einer E-Mail informiert werden möchten. Über den automatisierten E-Mail-Versand werden wir Sie zum Start im Detail informieren.
Zurzeit erhalte ich noch vereinzelt Sofort-E-Mails mit Konditionsänderungen. Was hat es damit auf sich?
Bis zum Start des automatisierten E-Mail-Versands erhalten Sie wie bisher Informationen ausgewählter Kreditpartner per sofort. Voraussichtlich ab Anfang Juli können Sie dann festlegen, zu welchen Kreditgebern Sie in welchem Turnus Informationen erhalten möchten.
Haben Sie weitere Fragen?
Mit den neuen Funktionen in eHyp und dem zusätzlich voraussichtlich im Juli startenden E-Mail-Versand haben Sie fortan besonders schnell und unkompliziert Zugriff auf die Konditionsänderungen der Bankpartner. Dieser Service unterstützt Sie bei der Beratung Ihrer Kunden. Wenden Sie sich bei weiterführenden Fragen gern an Ihren Prohyp-Finanzierungsberater.
WIKR: Regeln für die Anschlussfinanzierung jetzt auf dem Prüfstand
Ein Ergänzungsgesetz zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) tritt demnächst in Kraft. Doch damit ist die Überarbeitung der in deutsches Recht umgesetzten EU-Richtlinie nicht abgeschlossen. Jetzt will das Bundesjustizministerium die Vorgaben für die Anschlussfinanzierung konkretisieren.
Bundesrat gibt grünes Licht für Ergänzungsgesetz
(Fast) alle Formalitäten sind jetzt geregelt: Der Bundesrat hat Mitte Mai 2017 ein Maßnahmenbündel zur Abwehr von Gefahren für die Finanzstabilität im Immobilienbereich abschließend gebilligt. Der Bundestag hatte den entsprechenden Entwurf des Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetzes bereits Ende März beschlossen. Das Gesetz muss jetzt nur noch von Bundespräsident Frank-Walter Steinmeier unterzeichnet werden und kann danach verkündet werden. Es soll überwiegend am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.
Das Gesetz stattet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) mit neuen Befugnissen aus, mit denen sie bestimmte Mindeststandards für die Vergabe von Neukrediten festlegen kann, wenn sie um die Finanzstabilität des Immobilienmarktes fürchtet. Demnach kann die BaFin dann festlegen, wie hoch ein Darlehen höchstens im Verhältnis zum Immobilienwert sein darf sowie zeitliche Vorgaben für die Tilgung vorgeben. Das gilt aber nur, wenn Darlehen und Beleihungsauslauf eine bestimmte Höhe überschreiten (siehe vorherige proview kompakt).
Die WIKR formuliert Vorgaben für die Vermittlung von Wohnimmobilienkrediten. Die Richtlinie wird weiter präzisiert.
WIKR wird weiter überarbeitet
Das Gesetz soll zugleich die von der Kredit- und Wohnungswirtschaft beklagte Rechtsunsicherheit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) beseitigen. Die Kritik richtete sich vor allem gegen die durch die WIKR festgelegte Bonitätsprüfung. In dem vom Bundesrat gebilligten Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz wird nun klargestellt, dass die Wertsteigerung einer Wohnimmobilie durch Baumaßnahmen oder Renovierung berücksichtigt werden darf.
Doch mit dem Inkrafttreten des Ergänzungsgesetzes ist die Nachjustierung der WIKR nicht beendet. Denn der Bundesrat hat bereits erklärt, dass ihm das Gesetz nicht weit genug geht. So forderte die Länderkammer die Bundesregierung auf, ebenfalls die rechtlichen Grundlagen in Bezug auf Anschlussfinanzierungen zu konkretisieren.
Damit hat das Bundesjustizministerium bereits begonnen. Es arbeitet zurzeit Details zur Neuregelung der Vorgaben zu Anschlussfinanzierungen aus. Für diesen Schritt hat es sich zuvor die Erlaubnis der EU-Kommission eingeholt, die dem Ministerium entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt hat. Der Ansatz des Bundesjustizministeriums: Bei der erneuten Bonitätsprüfung im Zuge der Anschlussfinanzierung sollen Veränderungen der Lebenssituation, die den Kreditnehmer finanziell belasten, wohlwollend berücksichtigt werden. Dazu zählen etwa Scheidung, Familienzuwachs, ein geringeres Einkommen durch einen Jobwechsel oder steigende Nebenkosten der Immobilie.
Die WIKR als Chance für spezialisierte Profis
Wie hat die WIKR die Baufinanzierungsberatung verändert? Drei Fragen an Dirk Günther, Geschäftsführer Prohyp GmbH.
Dirk Günther, Geschäftsführer Prohyp
Die WIKR formuliert neue Anforderungen für die Vermittlung von Wohnimmobilienkrediten. So müssen Vermittler zum Beispiel seit dem 21. März 2017 ihre Sachkunde nachweisen und dafür unter Umständen Prüfungen ablegen. Welche Folgen hat das?
Dirk Günther: Die Baufinanzierung ist für Vermittler, die nur hin und wieder mal eine Finanzierung abgeschlossen haben, aufwendiger und damit unattraktiv geworden. Ja, viele möchten den Sachkundenachweis gar nicht erbringen.
Was bedeutet das für die Branche?
Dirk Günther: Im Umkehrschluss macht die WIKR für spezialisierte Profis umso mehr Sinn: Denn der Baufinanzierungsmarkt bietet heute eine enorme Bandbreite an Möglichkeiten. Wer sich in diese Produktwelt einarbeitet, der bietet dem Kunden einen großen Mehrwert und dem steht entsprechend viel Geschäftspotenzial offen. Das gilt zum Beispiel für Anschlussfinanzierungen.
Was können Prohyp-Partner tun, die neu oder wieder in die Baufinanzierungsberatung einsteigen möchten und deshalb den geforderten Sachkundenachweis noch ablegen müssen?
Dirk Günther: Eine Möglichkeit ist, das gemeinsam von der Frankfurt School of Finance & Management und der ING-DiBa konzipierte und inzwischen weiterentwickelte Weiterbildungsangebot Qualifying zu nutzen. Prohyp-Partner können mithilfe des modularen Schulungsprogramms ihr praxisrelevantes Wissen rund um die Baufinanzierung nach Ihren Wünschen und Bedürfnissen erweitern und sich gegebenenfalls auf die Sachkundeprüfung vorbereiten.
Viel Erfolg für Ihr Geschäft!
Bis zur nächsten Ausgabe von proview kompakt wünscht Prohyp Ihnen erfolgreiche Baufinanzierungsgeschäfte und eine angenehme Zeit!